立法會一題:維持私人住宅物業市場的穩健發展

  • November 21,2018
  • 以下是今日(十一月二十一日)立法會會議上林健鋒議員的提問和運輸及房屋局局長陳帆的答覆:

    問題:

      有市民反映,隨着利率逐步上升和中美貿易磨擦升溫,本港樓市近月或已進入下行周期,而政府為針對樓市過熱而實施的各項需求管理措施(俗稱「辣招」)已不合時宜。就此,政府可否告知本會:

    (一)會否研究於短期內放寬按揭成數,讓市民更容易上車或換樓,以及讓中小企業可藉抵押物業借取貸款,以獲得更多資金周轉;

    (二)有否評估,當樓市呈下行趨勢時,辣招會否加劇樓價下跌;若有評估,可否向本會提交有關報告;及

    (三)鑑於香港永久性居民如在購入新住宅物業後的12個月內,出售其唯一的原有住宅物業,可申請退還在買樓時須支付相當於樓價百分之十五的從價印花稅的部分稅款,政府會否把該項稅務安排,改為換樓人士如未能在12個月內成功出售原有住宅物業,才須支付額外的印花稅,以減輕他們置業時的負擔;若會,詳情為何;若否,原因為何?

    答覆:

    主席:

      維持私人住宅物業市場的穩健發展,是政府房屋政策其中一個重要目標。過去數年,由於房屋供求緊張及持續超低利率的環境,本港樓價上升,泡沫風險高企。政府一直採取雙管齊下的方式,既致力增加土地及房屋供應以回應需求,亦在有需要時推出多輪需求管理措施遏抑外來需求、短期炒賣需求和投資需求,以穩定樓市及防止樓市過熱造成的各種負面影響。另一方面,香港金融管理局(金管局)亦先後推出多輪逆周期宏觀審慎監管措施,以增強銀行的風險管理和銀行體系的抵禦能力,應付樓價一旦下跌可能造成的衝擊。

      就林健鋒議員提問的各部分,在諮詢財經事務及庫務局、稅務局及金管局後,現綜合答覆如下。

    (一)金管局逆周期監管措施的理念是因應樓市周期的演變,考慮樓價走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等關鍵因素,採取合適措施,確保銀行體系穩定。若確定樓市進入下行周期,金管局會考慮適當放寬逆周期監管措施。不過,樓價自二○○八年起上升超過兩倍,在過去兩個月只累計下跌約1.5%,金管局認為尚未能確認樓市已進入下行周期,現階段不適宜放寬逆周期監管措施。

    (二)政府推出多輪需求管理措施的目的是透過增加交易成本,遏抑短期投機、投資、及外來需求,以減低物業市場的熾熱程度以及樓市過熱可能帶來的負面影響,確保樓市長遠健康發展。樓價受多項因素影響,包括環球及本地經濟環境、利率走向、市場氣氛、房屋供求狀況等等。我們難以衡量個別因素或措施對樓價的影響。

      雖然近月私人住宅物業價格和成交量有所回落(註一),但本地的房屋供求仍然處於失衡的狀況,目前樓價水平仍然與經濟基調和市民的負擔能力脫節。今年第三季的市民置業負擔比率(註二)高達74%,遠高於一九九八年至二○一七年20年長期平均數的44%。政府現階段無意放寬或取消任何需求管理措施,以免向市場發出錯誤信息,令樓市再度升溫。

      政府會繼續保持警覺,參考一系列指標,包括樓價、市民置業負擔比率、物業成交量、房屋供應、本地和環球經濟變化等,密切監察樓市走勢和不斷變化的外圍形勢,並適時採取合適的措施,確保樓市穩健發展。

    (三)根據今年年初獲立法會通過的《2018年印花稅(修訂)條例》,以「先買後賣」方式轉換其唯一在港住宅物業的香港永久性居民,只要在購入新物業後的12個月內出售原有物業,便可向稅務局申請退還部分從價印花稅。

      政府認為有關安排已在照顧香港永久性居民轉換物業的實際需要與保障需求管理措施的成效之間取得適當平衡。我們無意放寬有關退稅安排,以免被市場趁機炒作為政府「減辣」的訊號,令樓市再度升溫。

    註一:根據差餉物業估價署的資料,整體私人住宅售價指數自今年八月起回落,八月和九月指數累計下跌1.5%。近月樓市交投亦明顯減少,今年八至十月送交土地註冊處登記的住宅物業買賣合約平均每月約4 200宗,低於今年首七個月平均每月約5 700宗。

    註二:置業負擔比率是指就一個面積45平方米的單位而言,若以當時的按揭利率和20年還款期計算,按揭供款相對住戶(公營房屋住戶除外)入息中位數的比率。

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